Lorsque l'on parle d'investissement immobilier, la plupartdes personnes imaginent immédiatement l'achat d'un appartement.
Le schéma est connu :
- trouver un bien ;
- obtenir un financement ;
- signer chez le notaire ;
- trouver un locataire ;
- gérer les travaux ;
- gérer les éventuels impayés ;
- payer la taxe foncière ;
- recommencer à chaque nouvel investissement.
Pourtant, il existe une autre façon d'investir dansl'immobilier.
Une solution qui permet d'accéder à des dizaines, voire descentaines d'immeubles, sans avoir à gérer soi-même les contraintes dupropriétaire bailleur.
Cette solution s'appelle la SCPI.
Acheter un appartement ou posséder 150 immeubles ?
Imaginons que vous disposiez de 50 000 €.
Vous pouvez utiliser cette somme comme apport pour acheterun studio.
Vous serez alors dépendant :
- d'un seul bien ;
- d'un seul locataire ;
- d'une seule ville ;
- d'un seul marché immobilier.
Si le locataire quitte le logement ou si le marché local sedégrade, l'impact sur votre investissement peut être significatif.
Avec une SCPI, la logique est totalement différente.
Votre investissement peut être réparti sur :
- plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles ;
- plusieurs centaines de locataires ;
- plusieurs secteurs d'activité ;
- plusieurs régions ou pays européens.
C'est précisément cette diversification qui constitue leprincipal intérêt des SCPI.
Une SCPI, concrètement, c'est quoi ?
SCPI signifie :
Société Civile de Placement Immobilier.
Le principe est simple.
Des milliers d'investisseurs mettent leur argent en commun.
La société de gestion utilise ces capitaux pour acquérir etgérer un patrimoine immobilier.
En contrepartie, les associés perçoivent une quote-part des loyers encaissés.
Autrement dit :vous ne possédez pas directement un appartement ;
vous détenez une fraction d'un patrimoine immobilierbeaucoup plus vaste.
Quels types d'immeubles détiennent les SCPI ?
Contrairement aux idées reçues, les SCPI n'investissent généralement pas dans des appartements destinés à la location classique.
Elles investissent principalement dans l'immobilierprofessionnel :
- bureaux ;
- commerces ;
- entrepôts logistiques ;
- établissements de santé ;
- cliniques ;
- EHPAD ;
- hôtels ;
- résidences gérées ;
- locaux d'activités.
Certaines SCPI possèdent également des immeubles répartis dans plusieurs pays européens.
Vous pouvez ainsi devenir indirectement propriétaire d'une partie d'un immeuble loué à une banque, à une administration, à une grande enseigne commerciale ou à une entreprise internationale.
Comment les revenus sont-ils versés ?
Les immeubles détenus par la SCPI génèrent des loyers.
Après paiement des charges, des travaux, des frais de gestion et des éventuelles provisions, une partie de ces revenus est distribuéeaux associés.
Les revenus versés correspondent donc à des loyers déjàgérés et mutualisés.
Selon les SCPI, les distributions peuvent être :
- mensuelles ;
- trimestrielles ;
- semestrielles ;
- ou annuelles.
L'investisseur reçoit ainsi des revenus potentiels sans avoir à gérer directement les contraintes liées à la location.
Le véritable avantage : la diversification
En gestion de patrimoine, il existe un principe fondamental :
Ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier.
Les SCPI appliquent précisément cette logique.
Diversification des immeubles
Une SCPI peut détenir plusieurs dizaines ou plusieurs centaines d'actifs immobiliers.
Vous ne dépendez donc pas de la performance d'un seul bien.
Diversification des locataires
Certaines SCPI perçoivent des loyers auprès de plusieurs centaines d'entreprises différentes.
La perte d'un locataire a généralement un impact limité surl'ensemble du patrimoine.
Diversification des secteurs d'activité
Bureaux, santé, logistique, commerces, hôtellerie...
La SCPI peut être exposée à plusieurs moteurs économiques.
Diversification géographique
France, Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Belgique, Irlande...
Certaines SCPI répartissent leurs investissements dans plusieurs pays européens afin de ne pas dépendre d'un seul marché immobilier.
Un placement accessible à presque tous
L'un des grands intérêts des SCPI est leur accessibilité.
L'achat d'un appartement nécessite souvent :
- un apport conséquent ;
- une capacité d'emprunt ;
- des revenus suffisants ;
- du temps.
Les SCPI permettent d'investir avec des montants beaucoup plus modestes.
En réalité :
Selon les sociétés de gestion, une part peut valoir quelques dizaines d'euros, quelques centaines d'euros ou davantage.
Et contrairement à une idée reçue :le prix d'une part ne dit absolument rien de la qualité dela SCPI.
Certaines personnes investissent :
- au comptant ;
- à crédit ;
- progressivement chaque mois ;
- via un contrat d'assurance-vie.
Cette flexibilité permet à des investisseurs qui n'auraient jamais pu acquérir un immeuble entier d'accéder malgré tout à l'immobilier.
La fiscalité : un sujet souvent sous-estimé
La France fait partie des pays où la fiscalité sur les revenus du patrimoine est particulièrement élevée.
Lorsqu'un bien est détenu en direct, les loyers sontgénéralement soumis :
- à l'impôt sur le revenu ;
- aux prélèvements sociaux.
Pour certains contribuables, la fiscalité peut représenter une part importante des revenus perçus.
C'est pourquoi la localisation des immeubles détenus par la SCPI est un élément essentiel.
Certaines SCPI investissent une part significative de leur patrimoine à l'étranger.
Grâce aux conventions fiscales internationales conclues par la France, ces revenus peuvent parfois bénéficier d'un traitement fiscal plusfavorable :
- absence de prélèvements sociaux français dans certains cas ;
- mécanismes de crédit d'impôt ;
- limitation des doubles impositions.
La fiscalité ne doit jamais être le seul critère de choix,
mais elle peut avoir un impact significatif sur le rendement réellementconservé par l'investisseur.
Et les frais de notaire ?
Lors de l'acquisition d'un appartement ancien, les frais d'acquisition représentent souvent entre 7 % et 8 % du prix du bien.
L'investissement en SCPI fonctionne différemment.
Il n'y a pas de frais de notaire au sens classique du terme.
Des frais de souscription peuvent exister selon les SCPI, mais le mécanisme est différent de celui d'une acquisition immobilière traditionnelle.
Ce que vous ne gérez plus
Lorsque vous détenez un appartement en direct, vous gérez personnellement :
- la recherche du locataire ;
- les travaux ;
- les assurances ;
- les relations avec le syndic ;
- les loyers ;
- les impayés ;
- la taxe foncière.
Avec une SCPI, l'ensemble de ces éléments est pris en charge par la société de gestion.
Les dépenses existent toujours au niveau des immeubles détenus par la SCPI, mais elles sont mutualisées dans la gestion globale du patrimoine.
Alors où est le risque ?
C'est probablement la question la plus importante.
Car les SCPI ne sont pas des livrets d'épargne.
Elles comportent des risques.
Toutes les SCPI ne se valent pas
Derrière le même acronyme peuvent se cacher des réalitéstrès différentes :
- qualité des immeubles ;
- solidité des locataires ;
- niveau d'endettement ;
- taux d'occupation ;
- ancienneté du patrimoine ;
- qualité de la gestion.
Comme pour un appartement, tous les investissementsimmobiliers ne présentent pas le même niveau de risque.
Le rendement n'est jamais garanti
Un rendement affiché aujourd'hui ne préjuge jamais du rendement futur.
Les loyers peuvent évoluer, certains locaux peuvent rester vacants et la conjoncture économique peut se dégrader.
La valeur des parts peut évoluer
Une SCPI reste avant tout un investissement immobilier.
La valeur des parts peut augmenter comme elle peut diminuer.
L'investisseur doit donc raisonner sur le long terme.
Les SCPI : un outil parmi d'autres
Les SCPI ont rendu accessible à presque tous ce qui était autrefois réservé aux investisseurs les plus fortunés :
détenir indirectement un patrimoine immobilier diversifié composé de dizaines voire de centaines d'immeubles.
Elles permettent d'investir dans l'immobilier sans gérer directement les contraintes du propriétaire bailleur, tout en bénéficiant d'une diversification souvent difficile à atteindre seul.
Pour autant, elles ne constituent ni une solution miracle ni un placement universel.
La vraie question n'est donc pas :
« Quelle est la meilleure SCPI ? »
La vraie question est plutôt :
« Les SCPI ont-elles leur place dans ma stratégie patrimoniale ? »
Car une excellente SCPI pour un investisseur peut être totalement inadaptée pour un autre.
